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Restbewertung von Land

Anonim

Einführung

Die Restbewertung ist der Prozess der Bewertung von Land mit Entwicklungspotenzial.

Der für den Erwerb von Land verfügbare Geldbetrag kann aus dem Wert der abgeschlossenen Entwicklung abzüglich der Entwicklungskosten (einschließlich Gewinn) berechnet werden. Die Komplexität liegt in der Berechnung der Inflation, der Finanzierungsbedingungen, der Zinsen und des Cashflows im Verhältnis zum Programmzeitraum.

Entwicklungskosten

Die Entwicklungskosten können Folgendes umfassen:

  • Baukosten
  • Honorare.
  • Marketing- und Vertriebskosten.
  • Finanzierung.
  • Kontingenz.
  • Andere Nebenkosten.
  • Land Anschaffungskosten.

Baukosten

Die Baukosten bilden das größte Risiko für die Kostenseite der Restbewertung.

In Großbritannien werden Gebäudekosteninformationen vierteljährlich von Organisationen wie dem Building Cost Information Service (BCIS) veröffentlicht (dies ist ein Abonnentendienst), der Details zu historischen Kosteninformationen für eine Vielzahl von Gebäudetypen enthält.

Diese Informationen basieren auf einem nationalen Durchschnitt der Angebotspreise und schließen externe Arbeiten, Gebühren und Mehrwertsteuer aus. Regionale Anpassungen sind ortsabhängig vorzunehmen. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Kosteninformationen auf der Bruttoaußenfläche, einschließlich gemeinsamer Teile, oder auf den Nettomietflächen basieren. Der Unterschied kann bis zu 20% betragen.

Honorare

Die Gebühren für das Designteam und das externe Projektmanagement variieren im Allgemeinen zwischen 10% und 12%. Sanierungs- und Ausstattungsgebühren sind in der Regel höher als Neubaugebühren.

Abgesehen von den üblichen Designgebühren können für eine Vielzahl von Dienstleistungen zusätzliche Gebühren anfallen, darunter:

  • Landschaftsgestaltung
  • Feature Beleuchtung.
  • Gesundheits- und Sicherheitsberatung.
  • Akustische Beratung.
  • Planungsberatung
  • Verkehrsmodellierung.
  • Innenarchitektur
  • Ortsbegehung.
  • Building Information Modeling (BIM).
  • Umweltverträglichkeitsprüfung.

Anmerkung: Bauleitungsgebühren werden normalerweise als Teil der Baukosten berücksichtigt.

Kontingenz

Es ist üblich, auf der Grundlage der geschätzten Baukosten eine Eventualbeihilfe von 5% bis 7, 5% anzuwenden, um unvorhergesehenen Umständen und Kostenrisiken Rechnung zu tragen. Bis zum Abschluss von Fertigungsaufträgen können unvorhergesehene Risiken durch eine Neugestaltung abgemildert werden. Diese Flexibilität ist jedoch nach Erteilung von Fertigungsaufträgen nicht mehr ohne weiteres möglich.

Finanzen

Die Entwickler verwenden häufig ihr eigenes Startkapital, um die Bewertungsphase der Entwicklung zu finanzieren. Dies kann etwa alle Planungsarbeiten umfassen, die zur Einholung einer Planungsgenehmigung erforderlich sind. Da jedoch die Bewertungs- und Planungsrisiken aus dem Weg geräumt sind, sind die Bedingungen für die Darlehensfinanzierung vorteilhafter, so dass sie sich wahrscheinlich an Banken oder andere Institutionen wenden, um den Bau und möglicherweise die späteren Entwicklungsstufen zu finanzieren.

Der vereinbarte Zinssatz und die Inanspruchnahme werden in dem Finanzierungs- oder Darlehensvertrag festgehalten. Zinssätze können fest, variabel und / oder begrenzt sein. S-Kurven werden verwendet, um die Ausgaben für den Cashflow gegenüber einem angenommenen Programm vorherzusagen.

Drawdown-Funktionen (häufig vierteljährlich) müssen mehr als ausreichend sein und den monatlichen Bewertungen des Auftragnehmers entsprechen. Häufig basieren die Entwickler auf den Restwertberechnungen, um alle Bau- und Profizahlungen bis zu zwei Dritteln der Bauphase in Anspruch zu nehmen, um ein Zahlungsausfallrisiko zu vermeiden.

In der Regel wird eine 5% ige Zurückbehaltung des Auftragnehmers vorgehalten, wobei die Hälfte nach Fertigstellung des Gebäudes und der Rest nach Ablauf der Mängelhaftungsfrist freigegeben wird.

Der Darlehensgeber möchte möglicherweise ein professionelles Team einsetzen, um eine Due Diligence durchzuführen, um das Projektrisiko besser zu verstehen und den Darlehensvertrag zu überwachen.

Marketing und Vertrieb

Werbekampagnen können bis zu 1% des Entwicklungswerts kosten. Vermietungsagenten suchen traditionell nach 10% der Mieteinnahmen des ersten Jahres oder 2% der Verkaufserlöse. Bei den wichtigsten Systemen besteht die Möglichkeit, den Wettbewerb zu nutzen, um diese Zahlen nach unten zu verhandeln.

Andere Nebenkosten

Nebenkosten können sein:

  • Ungültige Kosten zwischen der Fertigstellung des Gebäudes und dem Erreichen der gesamten Mieteinnahmen. Dies kann Folgendes umfassen: Zinsen, Versicherung, Tarife, Reinigung, Wartung, Kraftstoff und Sicherheit.
  • Planungsgebühren
  • Abbruch- und Ermöglichungsarbeiten wie Service-Umleitungen oder Baustellenabfertigung
  • Öffentliche Konsultationen und Ausstellungen.
  • Planungsbedingungen, Planungspflichten und die Gemeinschaftsinfrastrukturabgabe.
  • Gebühren für Dritte, wie zB Wandvermesser oder Anwälte.
  • Topographische Erhebungen.
  • Geotechnische Untersuchung wie Bohrungen und Versuchsgruben.
  • Gebühren für öffentliche Einrichtungen.
  • Archäologiekosten.
  • Dekontaminierung der Baustelle
  • Prozesskosten für Verkäufe oder Leasing.

Land Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten für Grundstücke sollten Steuern und etwaige Entschädigungen enthalten, die erforderlich sind, um den freien Besitz zu erreichen.

Entwicklungswert

Der Bruttoentwicklungswert wird durch Multiplikation der Jahresmiete mit dem "Jahreskauf" mit einer Rendite berechnet, die der Art der an einem bestimmten Standort vorgeschlagenen Immobilie entspricht. Eine Miete von 500.000 GBP und eine Rendite von 7, 5% ermöglichen einen jährlichen Kauf von 13, 33 und einen Kapitalwert von 6.665.000 GBP.

Der Nettoentwicklungswert wird berechnet, indem die Kosten des Käufers wie Stempelsteuer und Anwaltskosten vom Bruttobetrag abgezogen werden.

Andere Überlegungen

Entwicklungszeitplan

Bei der Berechnung des Restwerts muss berücksichtigt werden, wie lange das Projekt von der Entstehung der Kosten bis zu dem Zeitpunkt dauert, zu dem der volle geplante Mietstrom erreicht oder der Verkauf abgeschlossen ist. Das Programm wirkt sich auf alle Aspekte der Kosten aus, einschließlich der Finanzierungskosten.

Große spekulative kommerzielle und Einzelhandelsentwicklungen können eine beträchtliche Leerstunde erleiden, bevor Mieter angezogen werden, und Vermieter bieten manchmal mietfreie Zeiten an, um Mieter in das Gebäude zu locken. Im Immobilienmarkt könnte die Gebäudeentwicklung nur mit Vorvermietungsvereinbarungen fortfahren, um das Risiko nichtiger Kosten zu vermeiden und auch die Marketingkosten zu senken.

Viele größere Projekte können in der Planungsphase viel länger dauern als im Bau. Das Terminal 5 des Flughafens Heathrow, das Gegenstand einer öffentlichen Untersuchung war, brauchte dreizehn Jahre, um die Bauphase zu erreichen, aber nur vier Jahre.

Diskontierter Cashflow

Wenn Kosten und Einnahmen über einen sehr langen Zeitraum anfallen, ist es üblich, einen Cashflow-Geschäftsplan zu erstellen, der die Einnahmen, Ausgaben und die Cashflow-Position vierteljährlich über den angegebenen Zeitraum abbildet.

Die Cashflows werden auf die Gegenwart diskontiert, anstatt dass Zinsen hinzugefügt werden. Die Einnahmen werden zusammen mit Projektionen des Mietwachstums projiziert und mit einem angemessenen Abzinsungssatz auf den Barwert (NPV) abgezinst.

Wenn der Kapitalwert höher ist als die gesamten Entwicklungskosten, wird das System als rentabel angesehen. Der Abzinsungssatz ermöglicht eine Gewinnspanne, die die wahrscheinlichen Risiken und Chancen widerspiegelt.

Bewertung und Investitionstabellen von Parry

Diese Tabellen werden häufig in Bewertungen verwendet. Sie ermöglichen, dass die Mieteinnahmen entweder jährlich nachträglich oder vierteljährlich im Voraus erzielt werden. Die wesentlichen Eingaben sind:

  • Nettoeinkommen erhalten.
  • Der Zeitraum, über den das Nettoeinkommen erzielt wird.
  • Die geforderte Ausbeute.

Für die Bereitstellung dieser Inputs sind gute Kenntnisse des Vermietungs- und Investmentmarktes erforderlich.

Risikominderung

Es sollte eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt werden, um die Variablen hervorzuheben, die die Entwicklungsbeurteilung am stärksten beeinflussen. Die Einnahmen aus Erlösen sind normalerweise ein höheres Risiko als die Kosten, wobei letztere etwas leichter vorherzusagen sind als zukünftige Bewegungen des nationalen und lokalen Immobilienmarktes.

Ein Unterschied von 2 £ pro Quadratfuß projizierter Mietdifferenz in einem 100.000 Quadratfuß großen Bürogebäude wirkt sich erheblich stärker auf die Berechnungen aus als die Kosten für unvorhergesehene Bodenblockaden oder einen Anstieg der Stahlpreise. Aus einer solchen Analyse und einer Einschätzung der Wahrscheinlichkeit, dass das Risiko eintreten wird, kann eine Minderungsstrategie entwickelt werden.

Risiken können beibehalten, geteilt, übertragen oder versichert werden. In der Regel ist das Risiko am besten bei der Partei zu platzieren, die die größte Kontrolle zu haben hat. Zum Beispiel können Bodenrisiken bei einem Auftragnehmer platziert werden (allerdings zu einem Preis). Anreize können auch verwendet werden, z. B. können Zielkostenverträge sowohl mit Beratern als auch mit Auftragnehmern zur Risikoteilung verwendet werden.

Marktrisiken können durch Vorverkauf zu einem reduzierten Preis gemindert werden. Joint Ventures und Overage-Deals mit Landbesitzern können auch als eine Form des gemeinsamen Risikos angenommen werden.

Toolkits für die Restbewertung

Die meisten Entwickler verfügen über eine eigene Software zur Entwicklungsbewertung mit eingebauter Formel, mit der sie Variablen auswählen und Sensitivitätsanalysen durchführen können. Die Annahme von Zinssätzen, Anlagerenditen und Zeitplänen kann das Ergebnis erheblich verändern, ebenso wie die prognostizierte Miete pro Quadratmeter.

Darüber hinaus können sich die Kriterien im Verlauf des Projekts verschieben. Zum Beispiel können Netto- zu Brutto-Berechnungen erst dann vollständig ermittelt werden, wenn der Entwurf abgeschlossen ist.

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