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Immobilienentwicklung finanzieren

Einführung

Immobilien können von den Eigentümern aus verschiedenen Perspektiven betrachtet werden:

  • Ein Mittel zum Zweck, Raum für ein Unternehmen zu schaffen, um ein effizientes Arbeitsumfeld mit wirtschaftlichen Gemeinkosten zu schaffen.
  • Ein "sicherer Hafen" -Investitionsvehikel.
  • Ein Unternehmensvermögen, das als Sicherheit für die Geldbeschaffung verwendet werden kann.
  • Eine Entwicklungsmöglichkeit, bei der ein Gewinn durch Wertschöpfung erzielt werden kann.

Das Hauptanliegen einer Partei, die Geld für die Immobilienentwicklung vergibt, ist die Fähigkeit des Darlehensnehmers, das Darlehen zu den vereinbarten Bedingungen zurückzuzahlen. Daher ist die erste Anforderung an einen finanzierungssuchenden Entwickler die Erstellung eines Finanzierungsprospekts, in dem der Finanzbedarf des Projekts dargelegt wird und potenzielle Kreditgeber davon überzeugt werden, dass das geplante Projekt realisierbar ist.

Der Kreditgeber wird sich darum kümmern, was im Falle eines Zahlungsausfalls passieren wird. ob die Immobilie vom Eigentümer bewohnt, weiterverkauft oder als Anlage behalten werden soll. Ihr Wert in allen Entwicklungsstadien ist von entscheidender Bedeutung, da er zur Sicherheit des Darlehens wird und vom Kreditgeber bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers wieder in Besitz genommen werden kann. Dies sollte in einem Kreditvertrag festgelegt werden.

Der Markt

Der Immobilieninvestmentmarkt muss mit allen anderen alternativen Anlageformen um Geld konkurrieren. Dies bedeutet, dass Investitionsentscheidungen Vergleiche von Rendite und Sicherheit in anderen Märkten widerspiegeln.

Verbriefung, Einheit und REITs (Real Estate Investment Trusts) sind Beispiele für Instrumente, um die Sicherheit des Anlegers zu erhöhen und um Institutionen für den Immobilienmarkt zu gewinnen. Infolgedessen ist es immer seltener geworden, ein einzelnes gewerbliches Darlehen gegen einen einzelnen Kauf zu erhalten. Häufig wird die Finanzierung von Unternehmen wie Immobiliengesellschaften aufgebracht, die ihre bestehenden Immobilien und andere Vermögenswerte als Sicherheit für zusätzliche Einkäufe nutzen.

Es ist wichtig, dass die Anleger Themen wie: Bewertung, die Art der Leasingverhältnisse, Reparatur- und Erneuerungsbedingungen und andere komplexe Immobilienangelegenheiten. Dies bedeutet, dass der Immobilienmarkt tendenziell eher die Experteninstitute als den einzelnen kleinen Investor anzieht.

Geldquellen

Die wichtigsten Kreditgeber in Großbritannien sind:

  • Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen.
  • Clearing von Banken
  • Handelsbanken.
  • Häuser finanzieren

Fremdfinanzieren

Diese Kredite werden im Allgemeinen von Banken bevorzugt und sind über die zu entwickelnde Immobilie hinaus abgesichert.

Die Darlehenszinsen werden fest oder variabel berechnet. Gut kapitalisierte Entwickler mit einer starken Erfolgsbilanz können Darlehen ohne Rückgriffsanspruch aushandeln, wobei der Kredit ein Darlehen für Immobilien ist, ohne auf externe Sicherheiten zurückzugreifen.

In der Vergangenheit waren Gelder von Banken mit einem LTV (Loan-to-Value-Ratio) von bis zu 70% verfügbar. In volatilen Märkten können die Banken jedoch auf einen LTC (Loan-to-Cost-Ratio) zurückgreifen, um ihr Risiko zu reduzieren. Unternehmen mit hohem Verschuldungsgrad (Verschuldung zu Eigenkapital) werden Schwierigkeiten haben, in einem fallenden Markt Kredite zu erhalten, was die Notwendigkeit der Eigenkapitalfinanzierung durch die Kreditnehmer- oder Mezzanine-Finanzierung erhöht. Banken übernehmen normalerweise die erste Gebühr für die Website eines Entwicklers, bevor sie das Geld gegen das Projektprogramm und dessen Cashflow-Anforderungen kassieren.

In der Darlehensvereinbarung werden Zinssätze festgelegt, die festgesetzt oder mit einer Marge über LIBOR (London Interbank Offered Rate) festgesetzt werden können. In dem Darlehensvertrag werden Kostenlimits und Fertigstellungstermine festgelegt sowie die Aufzinsung der Zinsen bis zur Fertigstellung ermöglicht. Kostenüberschreitungen gehen zu Lasten des Kreditnehmers.

Kommerzielle Hypotheken stehen zur Verfügung, wenn das Darlehen zwischen drei und dreißig Jahren abgeschrieben wird. Zinssätze können fest oder variabel sein.

Wandelhypotheken sind Strukturen, die es dem Darlehensgeber ermöglichen, an der Erhöhung des Immobilienwerts gegen reduzierte Zinssätze teilzunehmen.

Hypothekarische Schuldverschreibungen ermöglichen es Unternehmen, Kredite für Schuldverschreibungen aufzunehmen, die gegen Immobilien und / oder andere Unternehmensaktiva abgesichert sind und entweder eine feste oder eine indexgebundene Dividende erbringen.

Bei syndizierten Krediten handelt es sich um eine Gruppe von Banken, die einem Darlehensgeber für einen bestimmten Zeitraum Projektfinanzierungen mit vorher festgelegten Margen zur Verfügung stellt.

Der Markt für Unternehmensanleihen kann diskontierte Anleihen anbieten, um langfristige Finanzierungen mit anfänglich niedrigen Zinssätzen aufzubringen, die sich erhöhen, wenn die Immobilieneinnahmen in Betrieb gehen.

Joint Ventures

Siehe Partnering und Joint Ventures.

Mezzanine-Finanzen

Die Lücke zwischen den Entwicklungskosten und den Darlehen mit beschränktem Rückgriff (vorrangige Schulden) wird häufig durch ein Mezzanine-Darlehen geschlossen. Da das Vermögen zum zweiten Mal in Rechnung gestellt wird, trägt es ein höheres Risiko und ist daher mit einem höheren Zinssatz verbunden. Manchmal beteiligt sich der Mezzanine-Darlehensgeber an dem Projekt oder an einem Überschuss der Entwicklungskosten (Overage).

Private Finance Initiative (PFI)

Siehe Privatfinanzierungsinitiative.

Kriterien für die Kreditvergabe

Die folgenden Aspekte einer vorgeschlagenen Entwicklungsvereinbarung bestimmen die Bedingungen eines Darlehens:

  • Ort.
  • Designqualität.
  • Nutzungsmix und Nachfrage.
  • Vorvermietung und Mietvertrag.
  • Track Record und Erfahrung des Kreditnehmers.
  • Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers.
  • Größe des Darlehens
  • Laufzeit des Darlehens
  • Sicherheiten (mit aktueller unabhängiger Bewertung).
  • Kapitalbeteiligung der Darlehensnehmer (eigenes Geld) und Quelle.
  • Leasingbedingungen, die Einnahmen für die Rückzahlung an den Kreditgeber bereitstellen, einschließlich: Dauer- und Abbruchklauseln, Mietprüfungsrückstellungen, Höhe des Einkommensstromes, Reparatur- und Wartungsverpflichtungen

Absicherung

Es ist möglich, sich gegen das Risiko von Zinsschwankungen des Kreditnehmers abzusichern. Finanzinstrumente für die Obergrenze sind eine "Versicherung" gegen eine Rate, die über ein Niveau steigt, bei dem die Obergrenze vereinbart wird, wodurch eine Obergrenze geschaffen wird. Die Prämie für eine solche Police wird reduziert, wenn ein Collar vereinbart wird, wenn der Kreditnehmer den Hedge-Funder entschädigt, wenn die Zinssätze unter ein vereinbartes Niveau fallen.

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