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Artikel

Goldacre (Büros) gegen Nortel Networks UK Limited (in Verwaltung) 2009

Einführung

Goldacre (Offices) Limited (der Vermieter) beantragte beim Gericht die Klarstellung, ob die Miete, die zwischen dem Vermieter und dem verwalteten Unternehmen (dem Mieter) zu entrichten ist, als Aufwand der Verwaltung behandelt werden sollte.
Ein Teil der fraglichen Räumlichkeiten war seit dem Verwaltungsdatum für eine effizientere Verwaltung der Verwaltung genutzt worden, während die übrigen Teile von Untermietern besetzt waren, die weiterhin die an den Vermieter gezahlte Miete zahlten.

Die Regelung

Der High Court entschied, dass, wenn ein Unternehmen in der Verwaltung Pachtgegenstände für seine Gläubiger verwendet, jede während der Nutzungsdauer fällige Miete automatisch als Aufwand der Verwaltung gemäß Regel 2.67 (1) (a) der Insolvenz gilt Regeln 1986.
Es wurde beschlossen, dass, wenn die Miete keine Kosten gemäß Regel 2.67 (1) (a) war, eine der notwendigen Auszahlungen der Verwaltung des Mieters gemäß Regel 2.67 (1) (f) der Insolvenzregeln erfolgte.
Der High Court entschied außerdem, dass die gesamte Mietsumme, die seit dem Datum der Verwaltung des Mieters fällig geworden war, als Aufwand zu zahlen war und nicht nur der Teil der Miete, der für den von der Wohnung genutzten Teil des Grundstücks zutrifft Mieter.

Vor Goldacre wurde die Behandlung der Mieten in Verwaltungen anhand der im Fall AIB Capital Markets Plc & Anor gegen Atlantic Computer Systems Plc & Ors [1990] EWCA Civ 2 (besser bekannt als der Fall von Atlantic Computers) eingeführten Ausgleichsmaßnahme bewertet. Der Ansatz von Atlantic Computer folgte dem vor dem Enterprise Act von 2003 geltenden Regime, wonach die Behandlung der Rente das Vorurteil des Vermieters auszugleichen hatte, da ihm der Vorteil seines Eigentums gegen die Gläubiger des zahlungsunfähigen Unternehmens, die sich aus dem Bankhaus ergeben, versagt wurde fortgesetzte Nutzung der Immobilie.
In Goldacre wurde festgestellt, dass es nicht verpflichtet sei, Atlantic Computers in Bezug auf die Rangfolge der Miete zu folgen, da keine Regel 2.67 unter dem Verwaltungsregime vor dem Enterprise Act vorliege. Die Argumentation in Atlantic Computers war daher nicht auf Goldacre anwendbar.
Goldacre stellte fest, dass es nicht darum geht, die Interessen des Vermieters gegen die Interessen der Gläubiger als Ganzes bei der Ermittlung der in Verwaltungen zu zahlenden Mieten zu wägen. Die Angelegenheit wird durch eine einfache Frage entschieden, ob das verwaltete Unternehmen die Räumlichkeiten des Pachtgegenstandes zugunsten seiner Gläubiger nutzt. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass Goldacre die in Atlantic Computers festgelegten Grundsätze für Anträge auf Aufhebung eines Moratoriums nicht geändert hat.

Auswirkungen für Administratoren

Diese Entscheidung wird sicherlich die Beziehung zwischen Verwaltern und Vermietern verändern. In vielen Fällen muss der Administrator nun davon ausgehen, dass er die gesamte fällige Miete zahlen muss, während das Unternehmen die Räumlichkeiten weiter nutzt. Die Miete wird jedoch nicht automatisch vom Mieter bezahlt, nur weil sie in eine Verwaltung eintritt.

Zwei Kriterien müssen erfüllt sein, bevor die Miete fällig wird:

  • Verwendung für die Gläubiger: Erstens muss das verwaltende Unternehmen die Räumlichkeiten zu Gunsten der Gläubiger nutzen (die Definition dieses Begriffs kann jedoch ausgelegt werden). In diesem Fall wurde die teilweise Belegung der Räumlichkeiten als Nutzung betrachtet.
  • Zahlung im Nutzungszeitraum: Das zweite Kriterium ist, dass die Miete in dem Zeitraum zur Zahlung fällig wird, in dem das Unternehmen die Räumlichkeiten für seine Gläubiger nutzt.

Aus dieser Entscheidung ergeben sich folgende Eckdaten:

  • Wenn die Miete fällig wird, bevor die Verwaltungsgesellschaft die Räumlichkeiten für ihre Gläubiger zu nutzen beginnt, wird sie nicht als Aufwand eingestuft, auch wenn sie sich auf den Zeitraum bezieht, in dem die Gesellschaft die Räumlichkeiten belegt.
  • Wenn die Miete in dem Zeitraum fällig wird, in dem die Gesellschaft die Immobilie zu Gunsten ihrer Gläubiger nutzt, wird die volle Miete fällig, unabhängig davon, welchen Anteil der Räumlichkeiten die verwaltete Gesellschaft in Anspruch nimmt.

Daher bestimmen die Zahlungstermine in Leasingverhältnissen zunehmend den Zeitrahmen für die Verwaltung, da die Administratoren jetzt wahrscheinlich planen, dass die Administratoren unmittelbar nach der Fälligkeit der Miete in Kraft treten, um dieses Problem zu umgehen.

Implikationen für Vermieter

Vermieter können davon ausgehen, dass die fällige Miete in voller Höhe bezahlt wird, während das Unternehmen in der Verwaltung die Räumlichkeiten für Pächter zum Vorteil seiner Gläubiger nutzt.
Vermieter sind wahrscheinlich in der Lage, den vollen Mietbetrag unabhängig von der Dauer des Zeitraums zu beanspruchen, wenn die Miete im Voraus fällig wird.
Nach Goldacre, wenn das Unternehmen in der Verwaltung nur einen Teil der Räumlichkeiten einnimmt, kann der Vermieter möglicherweise noch die volle Miete beanspruchen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Entscheidung des High Court in Goldacre auf der Tatsache beruhte, dass der Vermesser des Vermieters gezeigt hatte, dass die Räumlichkeiten nicht so lange unterteilbar und wiedervermietet werden konnten da die Verwalter diesen kleinen Teil besetzten.

Wenn die nicht besetzten Teile eines Grundstücks unterteilbar sind und getrennt vermietet werden können, kann das Gericht die Teilmiete nur für die Miete entrichten.
In Übereinstimmung mit den Insolvenzregeln sind die Verwalter nicht verpflichtet, die als zahlbar erachteten Mietzahlungen zu entrichten, es sei denn, sie verfügen über ein ausreichendes Vermögen.
Vermieter werden möglicherweise auch versuchen, andere Beträge aus dem Mietvertrag in Anspruch zu nehmen, die als Miete zu zahlen sind, wie Versicherungsprämien.

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