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Eigenkapital und Darlehenskapital für die Immobilienentwicklung

Einführung

Es gibt zwei verschiedene Arten der Finanzierung für Entwicklungsprojekte und andere kommerzielle Aktivitäten:

  • Im Gegenzug für einen Anteil am Eigentum des Projekts bereitgestellte Mittel: 'Equity '.
  • Mittel in Form von Darlehen, die einen Kupon enthalten und zu einem späteren Zeitpunkt rückzahlbar sein werden: "Darlehenskapital ".

Es gibt auch verschiedene "Hybrid" -Finanzierungsarten, die sowohl Eigenkapital- als auch Darlehenskapital oder ein Recht auf Umwandlung eines Darlehens in Eigenkapital enthalten.

Eigenkapital

Gerechtigkeit kann zum Beispiel viele Formen annehmen; Stammaktien, Vorzugsaktien oder Partnerschaftsaktien. In jedem Fall wird das als Gegenleistung für diese Anteile zur Verfügung gestellte Kapital zum Zwecke des Erwerbs von Eigentum oder Teilbesitz an dem Projekt selbst verwendet. Aus diesem Grund werden diese Fonds als am stärksten gefährdet angesehen, falls das Projekt versagt finanziell rentabel werden.

Alle Aktien haben Rechte und Pflichten, und unter bestimmten Umständen kann eine Aktienart in eine andere umgewandelt werden. Bei der Festlegung der Kapitalstruktur für eine Entwicklung ist es wichtig, dass Risiko und Ertrag sorgfältig gemessen werden und sich in den Arten und Anteilen der ausgegebenen Aktien angemessen widerspiegeln.

Stammaktien

Stammaktien sind die risikoreichste Form des Eigenkapitals, die nur dann rentiert, wenn die Entwicklung profitabel ist. Die Rendite dieser Aktien kann dann entweder in Form von Erträgen, dh Dividenden, oder in Form eines Kapitalgewinns erfolgen, wenn die Aktien verkauft werden.

Der entscheidende Punkt ist jedoch, dass es keine Garantie dafür gibt, dass sich der investierte Betrag bezahlt macht.

Vorzugsaktien

Diese Art von Anteil sieht normalerweise vor, dass regelmäßig Zinsen gezahlt werden. Wenn die Gesellschaft keine ausreichenden Einnahmen erzielt, um die Zinsen zu zahlen, können nicht gezahlte Zinsen anfallen und zahlbar werden, sobald die Gesellschaft über ausreichende Einnahmen verfügt, um dies zu tun. Diese Art von Aktie wird im Falle einer Liquidation der Gesellschaft vor den Stammaktien rangieren.

Die Inhaber dieser Aktien haben möglicherweise kein Stimmrecht über die Art und Weise, in der das Unternehmen verwaltet wird, so dass eine Vorzugsaktie in vieler Hinsicht der Bereitstellung von Darlehen ähnelt. Vorzugsaktien sind nicht mehr so ​​beliebt, wie sie bisher weitgehend durch Darlehen und hybride Finanzierungsformen ersetzt wurden.

Partnerschaftsanteile

Zunehmend werden Entwicklungen über Zweckgesellschaften (Special Purpose Vehicles, SPVs) beschafft, die häufig in Form einer Limited Liability Partnership (LLP) vorliegen. Diese Art von Struktur wird immer beliebter, vor allem aufgrund der Art und Weise, wie sie für Steuerzwecke im Vereinigten Königreich behandelt wird. Insbesondere ist es von Vorteil, wenn die Investoren eines Projekts aus der ganzen Welt stammen und deren steuerliche Gegebenheiten sich stark von ihren Mitinvestoren unterscheiden können.

Die Investition in ein LLP für einen solchen Zweck beinhaltet in der Regel die Ausgabe von Anlegern mit einer minimalen Beteiligung, die ihre Kapitalinvestition in das Unternehmen zusammen mit Darlehensscheinen, die einen vereinbarten Kupon enthalten, darstellt.

Das Halten von Partnerschaftsanteilen verleiht den Inhabern bestimmte Rechte, obwohl das tägliche Management vom geschäftsführenden Partner übernommen wird.

Kredite

Die Projektfinanzierung wird meistens durch Fremdkapital bereitgestellt.

Das Darlehenskapital ist flexibler als das Eigenkapital. Sie kann leichter eingeführt und zurückgezogen werden und verleiht den Kreditgebern keine Eigentumsrechte.

Das Darlehenskapital kann jedoch problematisch sein, wenn das Projekt nicht erfolgreich verläuft, da die Nichtzahlung von Zinsen oder das Versagen der Kapitalrückzahlung dazu führen kann, dass die Kreditgeber die Kontrolle über das Projekt übernehmen und in der Regel den Wert einer Kapitalbeteiligung außer Kraft setzen.

Darlehen können auf vielfältige Weise bereitgestellt werden, von einfachen Kontokorrentkrediten bis hin zu komplexen Mezzanine-Finanzierungsgeschäften, die die Umwandlung von Darlehen in Kapital zur Folge haben können, wenn bestimmte Ereignisse eintreten.

Kredite können auch als "Unternehmensanleihen" bezeichnet werden.

Wie bei der Eigenkapitalausstattung haben verschiedene Arten von Darlehen unterschiedliche Bedingungen und Sicherheitsstufen. In der Regel ist der zu zahlende Zinssatz umso höher, je weniger die Sicherheit für eine bestimmte Darlehensklasse gestellt wird. Bei komplexen Geschäften kann es unterschiedliche Klassen der Kreditfinanzierung geben, deren Sicherheit in einer klaren Rangfolge festgelegt werden kann. Damit ist gemeint, dass im Falle eines Scheiterns des Projekts Inhaber von Primärdarlehen beispielsweise vor den Inhabern von Sekundärdarlehen usw. vollständig zurückgezahlt werden.

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